Точечные застройки в Волгограде
28.07.2007 г. между администрацией Волгограда в лице Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда (арендодатель) и ООО «Строительная компания «Евро-Люкс» (арендатор) заключен договор аренды №7280 земельного участка (кадастровый № 34:34:05 00 64:0048, площадью 706 кв.м.), расположенный в Ворошиловском районе г. Волгограда по ул. Бобруйской, 6 «А», для строительства капитального объекта – многоэтажного жилого дома сроком с 28.02.2007 г. по 28.02.2010 г. На основании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды от 28.07.2007 г., зарегистрированного в УФРС по Волгоградской области 17.02.2010 г., права и обязанности арендатора по договору аренды переданы ООО «Регионстройинвест-ИК». Изменениями к договору аренды срок его действия продлен до 28.04.2013 г. В соответствии со ст. ст. 310, 450 Гражданского кодекса РФ сторонами договора согласовано условие о праве арендодателя (администрации Волгограда) на односторонний отказ от его исполнения в случае не получения арендатором по истечении шести месяцев с даты его заключения в установленном порядке разрешения на строительство (абз.7 п. 3.1 договора). В соответствии с письмом Комитета по градостроительству и архитектуре администрации г. Волгограда от «___»_________ 2012 г. №______ разрешение на строительство капитального объекта – многоэтажного жилого дома по ул. Бобруйкая, 6 «А» в Ворошиловском районе г. Волгограда не выдавалось, с заявлением на получение такого разрешения арендатор – ООО «СК «Евро-Люкс» или ООО «Регионстройинвест-ИК» не обращалось. В соответствии со ст. 384 Гражданского кодекса РФ при перемене лиц в обязательстве в связи с заключением договора цессии права арендатора переходят к новому арендатору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. Извещением от 13.10.2011 г. №984/п Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда уведомил ООО «Регионстройинвест-ИК» об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка от 28.02.2007 г. №7280 в связи с его неиспользованием в течении трех лет и не получением по истечении шести месяцев со дня его заключения разрешения на строительство, т.е. по основаниям, предусмотренными подпунктами 4,6 пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 28.02.2007 г. №7280, подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации. Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 06 августа 2012 г. по делу №А12-19710/2011 действия администрации Волгограда в лице Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, выразившиеся в одностороннем отказе от договора №7280 от 28.02.2007 г. аренды земельного участка признаны незаконными. Ранее, как было установлено Арбитражным судом Волгоградской области, ООО «Регионстройинвест-ИК» для осуществления строительства проектируемого многоквартирного жилого дома по ул. Бобруйкой, 6 «А», обратилось в администрацию Волгограда с заявлением о предоставлении им дополнительного земельного участка для размещения строительной площадки с последующим благоустройством. Это обращение было направлено арендатором 04.02.2011 г. В проекте межевания земельного участка, переданного администрацией Волгограда в аренду ООО «СК «Евро-Люкс» ( а в последующем – ООО «РСИ-ИК») в части установления границ земельного участка под домом №10/1 по ул. Лавочкина г. Волгограда было допущено существенное нарушение земельного законодательства – предоставленный в аренду земельный участок не дает жильцам дома №10/1 по ул. Лавочкина г. Волгограда реализовать свое право на получение земельного участка собственниками помещений в многоквартирном доме в соответствии с п.2 ст. 36 Земельного кодекса РФ и п.1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ. В соответствии с Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и ЖКХ от 26.08.1998 г. №59 «Об утверждении методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах» нормативный размер земельного участка для жилого дома №10/1 по ул. Лавочкина г. Волгограда составляет 4 880 кв.м., что подтверждается расчетом нормативного размера земельного участка в кондоминиуме многоквартирного жилого дома по ул. им. Лавочкина, д. 10/1 №584/2011, выполненном экспертной организацией МУП «Мегаполис». В соответствии со ст.6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. ФЗ-122 права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу указанного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной указанным Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Администрация Волгограда, предоставляя указанный земельный участок в аренду ООО «СК «Евро-Люкс», нарушила права собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома №10/1 по ул. Лавочкина г. Волгограда путем лишения их права на получение земельного участка в кондоминиуме нормативного размера. В период с момента заключения договора аренды (28.02.2007 г.) до принятия мер к расторжению указанного договора (13.10.2011 г.) Комитет земельных ресурсов (исполнитель договора аренды) и администрация Волгограда (арендодатель) не принимали никаких мер к устранению нарушений условий договора и действующего законодательства арендаторами – ООО «СК «Евро-Люкс» и ООО «Регионстройинвест-ИК», выразившиеся в не получении разрешения на строительство (в течении шести месяцев с даты заключения договора) и длительном неиспользовании участка для жилищного и иного строительства (в течении трех лет с даты заключения договора). Как было установлено Арбитражным судом Волгоградской области по делу №А12-19710/2011 договор уступки прав и обязанностей по договору аренды №7280 от 28.02.2007 г. между ООО «СК «Евро-Люкс» и ООО «Регионстройинвест-ИК» был заключен 04.12.2007 г. В то же время, ООО «Регионстройинвест-ИК» осуществил государственную регистрацию указанного договора цессии только 17.02.2010 г., т.е. спустя только более двух лет с момента перехода прав и обязанностей, что является нарушением условий договора аренды №7280 от 28.02.2007 г. и злоупотреблением правом со стороны ООО «Регионстройинвест-ИК». ООО «СК «Евро-Люкс» в течение шести месяцев с даты заключения договора, т.е. с 28.02.2007 г. по 28.08.2007 г., не получило разрешения на строительство, более того – по настоящее время за выдачей разрешения на строительство на указанном земельном участке никто не обращался. ООО «СК «Евро-Люкс», а впоследствии ООО «Регионстройинвест-ИК» в течении трех лет в нарушение условий договора аренды, а так же Земельного кодекса не использовали указанный земельный участок для жилищного и иного строительства. В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ (ст. 384) к ООО «Регионстройинвест-ИК» при заключении договора перехода прав и обязанностей по договору аренды №7280 от 28.02.2007 г. перешли права и обязанности ООО «МК «Евро-Люкс», в т.ч. и обязанность по получению разрешения на строительство и обязанность по осуществлению строительства на указанном земельном участке. Таким образом, сроки, установленные договором аренды №7280 от 28.02.2007 г. (для получения разрешения на строительство, для освоения земельного участка, для государственной регистрации земельного участка) не начинают течь заново с момента перехода права от одного арендатора к другому арендатору или с момента государственной регистрации договора цессии, а продолжаются и исчитываются с даты заключения договора. Кроме того, распоряжением Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда от 28.04.2010 г. №321-рз были внесены изменения в указанный договор в части изменения арендатора и продлен срок действия договора на три года. Изменение сроков для получения разрешения на строительство, для освоения земельного участка, для государственной регистрации земельного участка не осуществилось. Администрация Волгограда 22.08.2008 г. обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с требованием об изъятии указанного земельного участка у ООО «СК «Евро-Люкс». Арбитражный суд Волгоградской области отказал в удовлетворении исковых требований (дело №А12-12856/08-С44). Таким образом, администрация города Волгограда (арендодатель), Комитет земельных ресурсов (балансодержатель и исполнитель) не расторгли договор аренды земельного участка №7280 от 28.02.2007 г.:• С 29.08.2007 г. по 13.10.2011 г. по основанию «не получение разрешения на строительство в течение шести месяцев с момента заключения договора»;• С 04.01.2008 г. по 17.02.2010 г. по основанию «нарушение сроков регистрации договора перехода прав и обязанностей по договору аренды»;• С 29.08.2010 г. по 13.10.2011 г. по основанию «неиспользование земельного участка, предназначенного для жилого и иного строительства, в течение трех лет».Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда принял меры к расторжению договора аренды №7280 от 28.02.2007 г. только во исполнение представления прокуратуры Волгограда в адрес администрации Волгограда об устранении нарушений. Выразившихся в непринятии мер по расторжению договора аренды земельного участка, длительное время не осваиваемого ООО «Регионстройинвест-ИК». Указанные действия администрации Волгограда и Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, выразившиеся в длительном непринятии мер к расторжению договора аренды №7280 от 28.02.2007 г. земельного участка по адресу: Волгоград, ул. Бобурйская, 6 «А» являются бездействием, в результате которого нарушены права собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома №10/1 по ул. Лавочкина Волгограда на владение, пользование и распоряжение земельным участком в кондоминиуме в нормативных размерах (размерах, установленных законодательством РФ), а так же создаются препятствия к реализации прав собственников жилых помещений многоквартирного жилого дома №10/1 по ул. Лавочкина Волгограда на регистрацию права общей долевой собственности на земельный участок кондоминиума в нормативных размерах.