Незаконное точечное строительство по адресу: г. Москва, СВАО, Отрадный проезд, вл. 2/8
В августе 2014 г. во дворе дома вырубили деревья и начали точечную, уплотнительную застройку на территории земельного участка дома № 5 по улице Березовая аллея, д. 5 (г. Москва, СВАО).
Согласно ответу ОАО «ГРУППА КОМПАНИЙ ПИК» от 14.04.2015 г. №1001/1-170-и по договору от 12.05.2014 г. № Отрадн 2-8/УК/ЖД/14/55 на оказание услуг и выполнение работ по проектированию, строительству и вводу в эксплуатацию Объекта под «ключ»: жилой дом с инженерными коммуникациями, благоустройством и озеленением территории по адресу: Москва, СВАО, Отрадный проезд, вл. 2/8 – Заказчиком является Казенное предприятие г. Москвы «Управление гражданского строительства», Заказчиком-Генподрядчиком – ООО «МФС-ПИК» (далее – Ответчики).
Под данную точечную, уплотнительную застройку выделен земельный участок площадью 0,7705 га, на котором планируется постройка:
- 22-этажного жилого здания общей высотой 66,7 м и площадью земельного участка под ним 15 871,96 кв.м, общей площадью квартир 9 948,86 кв.м и количеством квартир 168 ед.;
- ИТП (индивидуальный тепловой пункт) площадью земельного участка под ним 77,94 кв.м.
Считаю, что действия Ответчиков по использованию земельного участка для указанной застройки незаконны, в связи с тем, что указанный выше участок под застройку по адресу г. Москва, Отрадный проезд, вл. 2/8, выделенный в границах согласно Градостроительному плану земельного участка №RU77-175000-008487 (далее – ГПЗУ), размещен на территории земельного участка жилого дома по адресу г. Москва, ул. Березовая аллея, д. 5, который указан в «Проекте межевания части территории квартала, ограниченного Отрадной улицей, Олонецкой улицей, Березовой аллеей, Отрадным проездом», утвержденном Распоряжением Департамента земельных ресурсов города Москвы №1112 от 06.04.2009 г. (далее – Проект межевания).
Жильцам соседних домов не был предоставлен новый проект межевания, на основании которого земельный участок мог бы быть разделен. Также согласование и получение разрешений на застройку по адресу Отрадный проезд, вл. 2/8 (фактически находящяйся по адресу ул. Березовая аллея, д. 5) осуществлено без учета общественного мнения и согласия жителей соседних домов на точечную застройку. Кроме того, застройка указанного земельного участка приведет к ухудшению условий проживания жителей соседних домов: вырубке деревьев, повышенной нагрузке на оставшиеся площади – снижение мест для парковки, площадей для детских и спортивных площадок и т.д.
Согласно п. 4 ГПЗУ: «Возможность разделения земельного участка может быть установлена проектом межевания». Новый проект межевания, как и все установленные законом процедуры (публичные слушания, согласования Совета депутатов района и т.д.), выполнены не были.
На обращение был получен ответ от 05.05.2015г. № ДГИ-Гр-107468/15-1 Департамента городского имущества города Москвы, откуда следует, что проект межевания от 2006 г. подлежит пересмотру. Согласно постановлению Москвы от 30 декабря 2008 г. N 1258-ПП «О порядке организации и проведения публичных слушаний при осуществлении градостроительной деятельности в городе Москве» при пересмотре данного проекта межевания должны быть публичные слушания. После проведения публичных слушаний материалы межевания должны быть предоставлены в Департамент городского имущества города Москвы на утверждение с учётом протокола публичных слушаний и заключения по результатам публичных слушаний по градостроительной документации для принятия решения об утверждении или отклонении проекта межевания и направления его организатору подготовки документации на доработку. На момент составления настоящего искового заявления ни публичные слушания, ни дальнейшие необходимые для нового межевания процедуры не проводились.
Согласно статье 39 «Порядок согласования местоположения границ земельных участков» Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ от 24 июля 2007 года, где согласно п.3.1. – «согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование)».
Согласно п.4 вышеуказанного закона, «от имени указанных в части 3 настоящей статьи лиц в согласовании местоположения границ вправе участвовать их представители, действующие в силу полномочий, основанных на нотариально удостоверенной доверенности, указании федерального закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления. При этом в согласовании местоположения границ от имени собственников вправе участвовать также представитель собственников помещений в многоквартирном доме, уполномоченный на такое согласование принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания указанных собственников (если соответствующий смежный земельный участок входит в состав общего имущества указанных собственников), представитель собственников долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения - решением общего собрания собственников таких долей (если соответствующий смежный земельный участок входит в состав земель сельскохозяйственного назначения и находится в собственности более чем пяти лиц), представитель членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан - решением общего собрания членов данного некоммерческого объединения или решением собрания уполномоченных данного некоммерческого объединения (если соответствующий смежный земельный участок расположен в пределах территории данного некоммерческого объединения и относится к имуществу общего пользования)».
В связи с вышеуказанным, считаю, что начало проведения данной застройки не возможно в связи с отсутствием межевания, так как территория застройки является спорной.
Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 г. Москва «О некоторых вопросах, возникающей в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в силу п. 67 названного Постановления, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.
Согласно п. 68 указанного Постановления собственники помещений в многоквартирном доме вправе оспорить в судебном порядке с учетом подведомственности дел по правилам главы 25 ГПК РФ действия (бездействие) органа власти по формированию земельного участка, на котором расположен данный дом, по разработке документации по планировке территории (статьи 45 и 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации), а также предшествующие распоряжению земельным участком действия, в частности решения о предоставлении земельного участка для строительства, о проведении торгов по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и т.д.
Таким образом, собственники жилых помещений в доме имеют право на защиту своих прав на пользование участком в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, имея право владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
Кроме этого, в соответствии с п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
Согласно п. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации (проекты межевания территорий) размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются земельные участки, размеры которых превышают установленные градостроительным регламентом предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, для строительства предоставляются земельные участки, сформированные на основе выявленных земельных участков, при условии соответствия их размеров градостроительному регламенту.
На основании ст. 25 ГПК РФ:
Прошу:
1.Обязать Ответчика провести межевание земельного участка под застройку по адресу: г. Москва, Отрадный проезд, владение 2/8.
2.Признать выделение земельного участка под застройку незаконным.
Приложение:
1. Ответ ОАО «ГРУППА КОМПАНИЙ ПИК» от 14.04.2015 г. №1001/1-170-и – 1 лист;
2.Разрешение на строительство от 07.04.2015 г.
№RU77175000-010844 – 1 лист;
3.Градостроительный план земельного участка от 23.07.2013 г.
№RU77-175000-008487 – 6 листов;
4.Проект межевания части территории квартала, ограниченного Отрадной улицей, Олонецкой улицей, Березовой аллеей, Отрадным проездом, утвержденный Распоряжением Департамента земельных ресурсов города Москвы №1112 от 06.04.2009 г. – 5 листов;
5. Ответ Департамента городского имущества города Москвы от 05.05.2015 г. №ДГИ-Гр-107468/15-1 – 2 листа;
6. Ответа КП г. Москвы "Управление гражданского строительства" от 06.04.2015 г. №Гр-2-532 – 1 лист/5экз.;
7. Первый лист договора безвозмездного срочного пользования земельным участком №М-02-607202 от 25.02.2014 г. между Департаментом городского имущества города Москвы и Казенным предприятием города Москвы "Управление гражданского строительства" -1 лист.