Обращаюсь к Вам от имени общественности г.Петропавловска и Северо-Казахстанской области, поддерживающей созидательную деятельность Ботанического сада (всего более 5 000 граждан Республики Казахстан). Общественность города Петропавловска и СКО всегда игра
Обращаюсь к Вам от имени общественности г.Петропавловска и Северо-Казахстанской области, поддерживающей созидательную деятельность Ботанического сада (всего более 5 000 граждан Республики Казахстан). Общественность города Петропавловска и СКО всегда играла значимую роль в жизни Ботанического сада.
Чрезвычайные обстоятельства заставили нас обратится к Вам. Ботанический сад - это дело всей моей жизни, которому я отдал более 50-ти лет! На сегодняшний день Ботанический сад входит в Международный совет ботанических садов с центром в Великобритании, поддерживает сотрудничество со многими Садами Мира, в том числе с Боннским Ботаническим садом.
ЗДАНИЯ БОТАНИЧЕСКОГО САДА
Предметом судебного спора являются задания оранжерей одного из старейших в Республике Казахстан Ботанического Сада, расположенного в г.Петропавловске, которому в этом году исполнилось 102 года . Данные здания до 1998 года принадлежали АО «Евразия» (мясоконсервный комбинат) и по завершении конкурсного производства в рамках процедур банкротства перешли в собственность Полного товарищества «Экоцентр Табигат Балалары», впоследствии преобразованного в ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары».
За время нахождения Ботанического сада в собственности Полного товарищества «Экоцентр Табигат Балалары» коллекция растений была сохранена и приумножена. Так, до настоящего времени сохранилась лавровые деревья, привезенные в 1912 году из Петербурга полковником Кураповым для получения требуемых для мясоконсервного комбината ингридиентов .
В декабре 2008 у ПТ «Экоцентр «Табигат балалары» образовалась задолженность по оплате коммунальных услуг за 6-ть месяцев 2008 года. Поскольку Ботанический сад на договорных условиях с 1998 г. по 2007 годы оказывал в рамках государственной программы « Общеобразовательное обучение « Дополнительное образование для детей и юношества» услуги в области экологического воспитания и охраны окружающей среды учащихся школ и детей дошкольных организаций города, то с целью предотвращения гибели растений, необходимых для оказания названных услуг, товарищество обратилось в акимат г.Петропавловска за помощью. Со стороны акимата был предложен в качестве единственного варианта оплаты задолженности – заключение договора о государственных закупках оранжерейных помещений с использованием запроса ценовых предложений на сумму образовавшейся задолженности. Считая первостепенной задачей – сохранение уникальных растений, 9.12.2008 г. ПТ «Экоцентр «Табигат Балалары» заключило с ГКП «Коммунхоз» акимата г.Петропавловска договор № 380, согласно которого «поставщик (ПТ«Экоцентр «Табигат Балалары») обязуется предоставить оранжерейное помещение площадью 120 кв. м. на общую сумму 1 995 000 тенге. 12.01.2009 г. между ГКП «Коммунхоз» и ПТ «Экоцентр «Табигат Балалары» заключен второй договор № 1 о государственных закупках товаров с использованием запроса ценовых предложений, согласно которого поставщик (ПТ «Экоцентр «Табигат Балалары») обязано было передать «оставшиеся площади производственных зданий, проходных, земельных участков в собственность на общую сумму 1 600 000 тенге». Несмотря на подписание указанных договоров, до 2012 года ГКП «Коммунхоз» не принимало никаких мер к их регистрации в органах юстиции. 22 ноября 2012 года уведомлением № 12-1501.2-8736 ГУ «Управление юстиции г.Петропавловска» ГКП «Коммунхоз» отказано в государственной регистрации указанных договоров ввиду неопределенности их предмета и отсутствия актов приема-передачи имущества. В этой связи 4.02.2013 г. и 11.04.2013 г. ГКП «Коммунхоз» направило ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары» дополнительные соглашения к указанным договорам и акты приема-передачи имущества. Суть дополнительного соглашения к договору от 9.12.2008 года состояла в указании адреса проданного имущества. В отличие от этого, подписанием дополнительного соглашения к договору № 1 от 12.01.2009 г. преследовалась цель- устранить неясность относительно состава проданных по нему « оставшихся площадей производственных зданий». В связи с разногласиями сторон и отказом ТОО « Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары» от их подписания 23 августа 2013 года ГКП «Комунхоз» Акимата города Петропавловска обратилось в суд с иском , окончательно сформулировав свои требования следующим образом:
1. обязать ТОО «Северо-Казахстанский ботанический сад Табиғат балалары» подписать :
• дополнительное соглашение № 1 к договору № 380 от 09 декабря 2008 года о государственных закупках товаров с использованием запроса ценовых предложении от 04 февраля 2014 года;
• дополнительное соглашение № 1 к договору № 1 от 12 января 2009 года о государственных закупках товаров с использованием запроса ценовых предложении от 04 февраля 2014 года;
• акт приема передачи к договору № 380 от 09 декабря 2008 года о государственных закупках товаров с использованием запроса ценовых предложении от 04 февраля 2014 года следующего имущества, расположенного по адресу Северо-Казахстанская область, г.Петропавловск, улица Медведева 41, а именно: оранжерейное помещение площадью 120 квадратных метра;
• акт приема передачи к договору № 1 от 12 января 2009 года о государственных закупках товаров с использованием запроса ценовых предложений от 04 февраля 2014 года следующего имущества, расположенного по адресу Северо-Казахстанская область, г.Петропавловск, улица Медведева 41, а именно:
- здание зимнего сада , общей площадью 1745,2 квадратных метра (основная площадь 1492,9 квадратных метра ) Примечание : площади указаны без учета оранжерейного помещения общей площадью 120 квадратных метра , переданного по акту приема -передачи к договору № 380 от 09 декабря 2008 года;
- здание вольера со складом, общей площадью 158,5 квадратных метра (основная площадь 158,5 квадратных метра);
-здание овощехранилища и пристроя, общей площадью 223,3 квадратных метра (основной площадью 218,8 квадратных метра);
-водный узел, общей площадью 22 квадратных метра (основная площадь 22 квадратных метра).
2. Обязать ГУ «Управление юстиции г.Петропавлоска» произвести государственную регистрацию в органах юстиции права собственности по договорам о государственных закупках с использованием запроса ценовых предложении за № 380 от 09 декабря 2008 года и № 1 от 12 января 2009 года за ГКП «Коммунхоз» .
3. Истребовать у правопреемника полного товарищества «Экоцентр «Табигат балалары» – ТОО «Северо-Казахстанский ботанический сад Табигат балалары» технический паспорт на регистрируемые объекты недвижимости , расположенные по адресу Северо-Казахстанская область, г.Петропавловск, улица Медведева 41, инвентарный номер -235
- на здание зимнего сада (Литер А), общей площадью 1865,2 квадратных метра (основная площадь 1612,9 квадратных метра),
- на здание вольера со складом (Литер Б), общей площадью 158,5 квадратных метра (основная площадь 158,5 квадратных метра),
- на здание овощехранилища и пристрой (Литер В.В1), общей площадью 223,3 квадратных метра (основной площадью 218,8 квадратных метра),
- водный узел (Литер Д), общей площадью 22 квадратных метра (основная площадь 22 квадратных метра);
В свою очередь, 9 октября 2013 года ТОО «Северо-Казахстанский ботанический сад «Табиғат балалары» обратилось со встречным иском к ГКП «Коммунхоз», третьим лицам ГУ «Отдел ЖКХ», ГУ «Отдел образования», ГККП «Кызылжар Оранжереясы» о признании договоров № 380 от 09 декабря 2008 года и № 1 от 12 января 2009 года недействительными.
23 октября 2013 года указанные гражданские дела объединены в одно производство. 18 декабря 2013 года Рязапова З.Х. обратилось со встречным иском к ГКП «Коммунхоз», третьим лицам ГУ «Отдел ЖКХ», ГУ «Отдел образования», ГККП «Кызылжар Оранжереясы» о признании договоров № 380 от 09 декабря 2008 года и № 1 от 12 января 2009 года недействительными.
20 декабря 2013 года указанные гражданские дела объединены в одно производство.
Решением Специализированного межрайонного экономического суда СКО от 12 февраля 2014 года отказано в удовлетворении всех заявленных исковых требований. Одним из оснований для такого отказа явился пропуск обеими сторонами срока исковой давности, так как «о наличии спорных правоотношений и разногласий они знали , как указал суд,с момента подписания договоров».
Постановлением апелляционной судебной коллегии Северо-Казахстанского областного суда от 11.04.2014 г. решение суда первой инстанции изменено, а именно : отменено в части отказа в иске ГКП «Коммунхоз» Акимата города Петропавловска к ТОО «Северо-Казахстанский ботанический сад Табиғат Балалары» об обязывании правопреемника полного товарищества Экоцентр «Табиғат балалары – ТОО «Северо-Казахстанский ботанический сад Табиғат балалары» подписать указанные в решении документы и вынесено новое решение об удовлетворении указанных требований.
Постановлением кассационной судебной коллегии Северо-Казахстанского областного суда от 6.08.14 г. постановление апелляционной судебной коллегии оставлено без изменения.
Считаем постановления апелляционной и кассационной судебных коллегий незаконными в части удовлетворения исковых требований ГКП «Коммунхоз» об обязывании подписать дополнительное соглашение к договору № 380 от 09 декабря 2008 года и акт приема-передачи имущества , а также в части отказа в удовлетворении исковых требований ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары» .
1. Допустимость заявления требований об обязывании стороны договора подписать дополнительные соглашения к ним и акты приема-передачи имущества.
Дополнительное соглашение к договору, с позиций закона, означает изменение его условий. Внесение изменений в договор возможно если :
• договор, в который предстоит внести изменения (дополнения) заключен,
• срок его действия к моменту внесения изменений ( дополнений) не истек.
В соответствии со ст. 407 ГК РК условие договора о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товаров (существенные условия). Применительно к делу, внесение изменений в договоры купли-продажи возможно, если состав проданных по ним оранжерейных помещений был чётко определён. Это требование не было соблюдено в договоре № 1 от 12.01.2009 г., сформулированного как «оставшиеся площади производственных зданий». Отсутствие существенных условий договора с позиции ст.393 ГК РК означает его незаключённость. Понуждение судом одной стороны к подписанию дополнительных соглашений к договору противоречит принципу свободы договора, закреплённому в ст.380 ГК РК. Не может быть подобное решение суда « обязать подписать дополнительное соглашение к договору № 1 от 12.01.2009 г.» обосновано и требованиями ст. 401 ГК РК.
Согласно п.2 ст. 401 ГК РК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законодательными актами или договором.
Безусловно, что не совпадение воли ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары» как продавца с намерением ГКП « Комунхоз» как покупателя не может быть расценено как существенное нарушение условий договора.
Поскольку суд спустя 6-ть лет после заключения договора ( 12.01.2009 г.) обязывает продавца подписать дополнительное соглашение с целью определения предмета первоначального договора, постольку он (суд) признает, что изначально такого условия договор не содержал, что исключает возможность его нарушения со стороны ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары».
Не соответствует решение суда и требованиям п.3 ст.39 закона «О государственных закупках», не допускающего вносить в заключенный договор изменения, которые могут изменить содержание условий проведенных государственных закупок и (или) предложения, явившегося основой для выбора поставщика по иным основаниям, чем предусмотрено п.1,2 указанной статьи. Если суд пришел к выводу о том, что государственные закупки, явившиеся основанием для заключения договора №1 от 12.01.2009 г. были проведены, то соответственно, их предмет должен строго повторять предмет договора, заключенного по их результатам, сформулированный как «оставшиеся площади производственных зданий». Следовательно, определяя состав указанных оставшихся площадей, суд, по сути, изменяет условия проведенных государственных закупок, нарушая тем самым ст.39 закона « О государственных закупках». Кроме того, согласно условиям обоих договоров их срок действия истёк : по договору № 1 от 12.01.2009 года - 31.12.2009 г. по договору от 9.12.2008 г. – 31.12.2008 г.. Согласно п.3 ст.386 ГК если законодательством или договором предусмотрен срок действия договора, окончание этого срока влечёт прекращение обязательств сторон по договору. Исходя из этого, в договор, прекративший своё действие, никаких изменений (дополнений) внесено быть не может.
В результате возложения на ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический Сад «Табигат балалары» обязанности по подписанию дополнительного соглашения к договору № 1 от 12.01.2009 г. первоначальный его предмет «передача в собственность ГКП «Коммунхоз» оставшихся площадей производственных зданий, проходных и земельных участков за 1 600 000 тенге» был изменен путём вложения в понятие «оставшихся площадей производственных зданий, проходных и земельных участков» того состава имущества, которое односторонне определил ГКП «Коммунхоз», а именно : здание зимнего сада, общей площадью 1745,2 квадратных метра (основная площадь 1492,9 квадратных метра), здание вольера со складом, общей площадью 158,5 квадратных метра (основная площадь 158,5 квадратных метра); здания овощехранилища и пристроя, общей площадью 223,3 квадратных метра (основной площадью 218,8 квадратных метра); водный узел, общей площадью 22 квадратных метра (основная площадь 22 квадратных метра). Фактически же, заключая договор № 1 от 12.01.2009 г. ПК «Экоцентр Табигат балалры» вкладывало иной смысл в формулировку его предмета, считая, что под оставшимися площадями производственных зданий подразумеваются нереализованные по договору № 380 от 9.12.08 г. площади теплицы. В том, что по договору № 380 под проданными 120-ти метрами оранжерейных помещений подразумевалась именно невыделенная в натуре часть теплицы, стороны не оспаривали в ходе судебного разбирательства. Именно поэтому суд отметил карандашом проданную часть теплицы на ее абрисе в техническом паспорте ( том2 ,л.д.48).
Как следует из экспликации помещений ( л.д.102 , том 3) площадь теплицы на 2008 год составляла 554, 5 кв.метров. Учитывая, что по договору № 380 от 9.12.2008 года было продано 120 метров теплицы, то соответственно по второму договору № 1 от 12.01.2009 года продавец намерен был продать 434,5 кв.метров этого же производственного помещения ( 554,5-434,5 кв.м).
О том, что именно такой смысл вкладывался сторонами в предмет договора № 1 от 12.01.2009 г., свидетельствует и явная несопоставимость цены 1 кв.м проданного имущества по первому и второму договорам. Так, по первому договору № 380 от 9.12.2008 г. 120 метров оранжерейного помещений (теплица) были оценены в 1 900 000 тенге. Следуя выводам судов оставшиеся 2 269 кв. метров стороны оценили всего лишь в 1 600 000 тенге. Учитывая, что второй договор был заключен спустя 33 дня после первого, то бесспорно, что цена одного кв. метра не могла понизиться с 15 833 тенге ( 1 900 000 : 120) до 705 тенге ( 1 600 000 : 2 269 кв.м).
Здание Зимнего сада является экспозиционным (выставочным) залом Ботанического сада, но никак не производственным. С учётом этого его продажа по договору № 1 от 12.01.2009 г. в составе оставшихся площадей производственных зданий продавцом не предполагалась.
Кроме того, поскольку согласно ст.155 ГК РК права на недвижимое имущество возникают с момента его государственной регистрации, то предмет сделок с учетом дополнительных соглашений, которые по решению суда обязан подписать продавец, должен соответствовать сведениям правового кадастра, потому как только отраженное в нем имущество являлось собственностью ПТ « Экоцентр табигат балалары» и соответственно могло быть продано.
Согласно справки о зарегистрированных правах ( том 3, л.д.71-76) на праве собственности за ПТ «Экоцентр табигат балары» с 1998 года и по настоящее время зарегистрировано следующее имущество:
1.оранжерея ( бытовки),
2.теплица ,
3.оранжерея ,
4.овощехранилище .
Согласно технического паспорта 2008 года ( том 3 , стр. 99-110) имущество ПТ «Экоцентр табигат балалары» имело следующие технические характеристики :
1. здание площадью 1 741,2 кв.м.,
2. здание (вольер со складом) - площадью 256,3 кв.м. ,
3. здание (овощехранилище с пристроем) площадью 284,1 кв.м.,
4. здание (водный узел) - 27,3 кв.м..
Сопоставление указанных данных со справкой о зарегистрированных правах свидетельствует о том, что в правовом кадастре не были зарегистрированы права на вольер и водный узел, потому как они не могут подразумеваться ни под одним из объектов, зарегистрированных за ПТ «Экоцентр табигат балалары». Следовательно, за продавцом на момент совершения спорных сделок в правовом кадастре были зарегистрированы :
-здания оранжерей и теплицы площадью – 1741, 2 кв.м.,
- овощехранилище- 284.1 кв.м
Итого : 2025 кв.метров.
Суды же обязали ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары» подписать дополнительные соглашения и акты приема-передачи имущества на следующее имущество : - здание зимнего сада, общей площадью 1745,2 квадратных метра (основная площадь 1492,9 квадратных метра ) (Примечание: площади указаны без учета оранжерейного помещения общей площадью 120 квадратных метра, переданного по акту приема-передачи к договору № 380 от 09 декабря 2008 года);
-здание вольера со складом, общей площадью 158,5 квадратных метра (основная площадь 158,5 квадратных метра); -здание овощехранилища и пристроя, общей площадью 223,3 квадратных метра (основной площадью 218,8 квадратных метра); -водный узел, общей площадью 22 квадратных метра (основная площадь 22 квадратных метра). Итого : 2 149 кв.м + 120 кв.м , проданных по договору № 380 от 9.01.09 г. = 2 269 кв.метров.
Как видно, данный перечень имущества и его площади, в отношении которого ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары» обязано по решению суда подписать дополнительные соглашения и акты приема-передачи не соответствует ни данным правового кадастра, ни данным технического обследования . Следовательно, суд обязал ТОО продать имущество, которое у него отсутствовало. Таким образом, разный смысл, вкладываемый сторонами в п.1 договора №1 от 12.01.2009 г., означал не достижение ими договоренности относительно существенного условия договора о его предмете, которое не могло быть устранено принудительное на основании судебного акта.
2.Исковая давность
Рассмотрение всех исковых требований зависело от оценки судами заявлений обеих сторон о применении сроков исковой давности.
Если суд первой инстанции применил срок исковой давности ко всем заявленным требованиям, то суды апелляционной и кассационной инстанций применили срок исковой давности только к встречным исковым требованиям ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары», посчитав, что оно должно было узнать о недействительности заключенных им сделок в момент их совершения. Относительно требований ГКП «Коммунхоз» акимата г.Петропавловска об обязывании ответчика подписать дополнительные соглашения, состоящие в конкретизации предмета сделок, и актов приема-передачи имущества, суд пришел к выводу о том, что о подобных «дефектах» договоров о государственных закупках (неопределенность его предмета) ГКП «Коммунхоз» не могло знать в момент их заключения и узнало о них, только 22 ноября 2012 года из уведомления № 12-1501.2-8736 ГУ «Управление юстиции г.Петропавловска» об отказе в государственной регистрации договоров . Полагаю, что такой противоречивый подход судов к оценке осведомлённости одной и другой стороны о содержании заключенных ими договоров не соответствует закону и принципу равенства всех перед законом и судом, закреплённому в ст.13 ГПК РК. Считаю, что судами в вопросе сроков исковой давности отдано предпочтение ГКП «Коммунхоз» акимата г. Петропавловска, поскольку, по логике суда, оно не знало и не могло знать до момента получения уведомления ГУ «Управление юстиции» об отказе в государственной регистрации договоров о том, что при заключении договора его предмет должен быть детально конкретизирован, а имущество должно быть передано по акту .
Суды апелляционной и кассационной инстанций проигнорировали требование п.5 ст.71 ГПК РК, согласно которого считаются установленными без доказательств, если в рамках надлежащей правовой процедуры не будет доказано обратное, в частности, знание лицом закона и своих служебных и профессиональных обязанностей. Отказав в применении сроков исковой давности к требованиям ГКП «Коммунхоз» акимата г.Петропавловска, суды апелляционной и кассационной инстанций, по существу, признали факт «правовой безграмотности» работников государственного предприятия акимата г.Петропавловска.
Более того, суды указали, что на требования ГКП «Коммунхоз» сроки исковой давности вообще не распространяются в соответствии с п.4 ст.187 ГК РК, так как он фактически владел приобретенным имуществом и распорядился им, передав на баланс ГККП «Кызылжар оранжереясы». Доказательством фактического обладания истцом зданиями суд посчитал постановление акимата от 1.10.2009 г. «О закреплении имущества», согласно которого имущество - здания Ботанического сада и оранжереи были переданы на баланс ГККП «Кызылжар оранжереяся» по акту № 3 от 6.10.2009 г.. С данным выводом суда считаю нужным не согласиться. Согласно ст. 188 ГК РК право владения и распоряжения являются правомочиями собственника имущества. Согласно же закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» право собственности (хозяйственного ведения) на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Очевидно, что для того чтобы распорядиться имущством нужно сначала оформить его за собой. Не приняв имущество от ТОО « Северо-Казахстанский Ботанический сад « Табигат балалары» и не зарегистрировав его за собой , ГКП « Коммунхоз» не могло передать его ГКП « Кызылжар оранжереясы». Суд противоречит сам себе : с одной стороны, обязывает товарищество подписать акты приема-передачи имущества с ГКП « Коммунхоз», датированные 4.02.2014 г., с другой утверждает , что последнее еще 6.10.2014 г. уже распорядилось им.
Что касается сроков исковой давности по встречным требованиям, то полагаю, что сам факт непринятия до 2012 года со стороны ГКП «Коммунхоз» как покупателем имущества каких-либо мер к подписанию дополнительных соглашений и актов приема-передачи, свидетельствует о том, что продавец ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары» не могло знать о нарушении своих прав в момент подписания спорных договоров. С требованиями же о подписании актов–приема имущества ГКП «Коммунхоз» обратилось только 11.04.2013 г. и 4.02.2013 г., откуда, по нашему мнению, и подлежит исчислению срок исковой давности. Полагаю, что такая оценка сроков исковой давности способна обеспечить равные права на судебную защиту : если ГКП «Коммунхоз» в момент подписания договоров не могло знать
о нарушении своих прав, тогда почему ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары» должно было в отсутствии каких-либо претензий со стороны ГКП «Коммунхоз» и самого факта перехода к нему права собственности в силу регистрации сделок осознавать нарушение своих прав именно с момента подписания спорных договоров ?
3.Недействительность договоров о государственных закупках
Доводы о несоблюдении процедуры государственных закупок как основание их недействительности, по сути, не были опровергнуты со стороны ГКП «Коммунхоз» акимата г.Петропавловска. Так, ответчиком по встречным требованиям не представлена суду документация по данным государственным закупкам, что означает с позиции ст. 66 признание доводов ТОО « Северо-Казахстанский Ботанический сад Табигат балалары». Суд апелляционной инстанции на стр.13 постановления указал, что ТОО « Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары» не представлено доказательств того, что конкурс по итогам которого якобы заключен договор № 1 от 12.01.2009 г., фактически не проводился . Полагаю, что возложение на ТОО обязанности представления доказательств отсутствия конкурса не обоснованно. Считаю, что это должно быть признано доказанным в случае непредставления со стороны ГКП «Коммунхоз» в опровержение позиции истца по встречному иску надлежаще оформленной конкурсной документации. Более того, очевидно, что конкурс на закуп «оставшихся площадей производственных зданий» вообще не мог быть объявлен, поскольку потенциальные участники такого «конкурса» были бы в замешательстве относительно его предмета. Ведь для них было бы абсолютно неясным оставшиеся площади каких производственных зданий планировал закупить ГКП «Коммунхоз». Формулируя таким образом предмет государственных закупок, покупатель - ГКП «Коммунхоз» изначально исходило из того, что поставщиком (продавцом) должен выступить именно ПТ «Экоцентр табигат балалары» как собственник оранжерейных помещений, то есть ни о каких конкурентных предложениях речи быть не могло. Считаю, что не проведение государственных закупок в соответствии с требованиями закона, явилось также причиной не выработки существенного условия о предмете договора № 1 от 12.01.2009 г.. Руководствуясь принципом признания и равной защиты государством всех форм собственности, закрепленным в ст. 6 Конституции РК , полагаю, что ни один из доводов, приведенных в обжалуемых судебных постановлениях, не может являться основанием для принудительного отчуждения объектов частной собственности ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары»». Более того, решением суда оно не может обязываться к продаже объектов , за ним не зарегистрированным.
КОЛЛЕКЦИЯ РАСТЕНИЙ БОТАНИЧЕСКОГО САДА
Решением СМЭС СКО от 12.11.2014 г. отказано в удовлетворении иска товарищества с ограниченной ответственностью «Северо-Казахстанский ботанический сад «Табигат балалары» к Акимату города Петропавловска, государственному коммунальному предприятию «Коммунхоз» акимата города Петропавловска «Отдела жилищно-коммунального хозяйства, пассажирского транспорта и автомобильных дорог города Петропавловска» о признании права собственности в силу приобретательской давности на пальму финиковую (Phoenix) инвентарный номер 000000001, возрастом 102 года; пальму финиковую (Phoenix) инвентарный номер 000000008, возрастом 27 лет.
Предъявлением данного иска истец преследовал цель сохранения коллекции растений как объекта культурного и научно-исторического наследия на принципах государственно-частного партнерства (государственная собственность на здания, частная - на коллекцию растений). Именно это направление развития данного объекта многократно обсуждалось между руководством области (города) и ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балары»», чей вклад в сохранение и приумножение экспозиции Ботанического сада государственными органами признаётся.
Считаем решение суда незаконным и подлежащим отмене по следующим основаниям.
1.Суд пришел к выводу об отчуждении истцом всех растений по договорам № 1 от 12 января 2009 года и № 380 от 09 декабря 2008 года, заключенным им с ГКП «Коммунхоз» в отношении производственных зданий. При этом суд указал, что этот факт установлен вступившими в законную силу судебными актами. Однако, ни в одном из них, как и в текстах самих договоров купли-продажи, бывших предметом судебного исследования, отсутствует указание на приобретение ГКП «Коммунхоз» растений, включая две финиковые пальмы. Рассмотренный судами спор касался только прав на недвижимое имущество, в виде зданий, но никак не растений, в них произрастающих.
Любое толкование заключенных сторонами договоров должно производиться исходя из буквального их содержания. Соответственно, если суд, считает, что все зелёные насаждения были проданы в 2008-2009 года вместе со зданиями, то он должен сослаться на конкретный документ, в котором они, включая спорные пальмы, были указаны, в качестве предмета сделки.
Вместо этого, суд в решении указал, что предметом купли-продажи являлся «имущественный комплекс», включающий в себя всё имущество, в том числе и растения. Следуя логике суда, растения были проданы вместе с оранжерейными помещениями, а животные вместе с вольером для них, о чём, вероятно, сам покупатель и не догадывается, потому как за 5-ть лет, им не затрачено ни одного тенге на приобретение удобрений для растений и кормов для животных..
Учитывая, что рыночная стоимость всех зелёных насаждений составляет 62 879 000 тенге, то, безусловно, продавец никоим образом не предполагал их продать вместе со зданиями всего лишь за коммунальный долг в 3 500 000 тенге.
Помимо того, что понятие «имущественный комплекс» отсутствует в спорных договорах, попытка суда применить его к спорным правоотношениям не соответствует и закону. Так, согласно п.1 ст. 119 ГК РК термин «имущественный комплекс» применим только по отношению к предприятию в целом, как объекту гражданский прав. Если предметом сделки является предприятие в целом как имущественный комплекс, тогда действительно с позиций п.2 ст. 119 ГК РК, проданным будут являться все виды имущества, предназначенные для его деятельности, если иное не предусмотрено договором.
Безусловно, что предметом сделок, заключенных сторонами в 2008-2009 годах, товарищество, как имущественный комплекс, не являлось. Следовательно, их предмет не мог быть определён «по умолчанию», наоборот, если договоры не содержали указание на какое-либо имущество, то оно считается по нему не переданным.
Согласно п.З ст.407 ГК РК условие о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товаров (существенные условия). Ни наименования растений, ни их количество, заключенные сторонами договоры не содержат.
Для того, чтобы утверждать, что все растения были проданы в 2008-2009 годах вместе со зданиями, они (растения) должны являться собственностью продавца -ПТ«Рязапов и К - Экоцентр «Табигат балалары»». Любая собственность предполагает основание возникновения - правовой титул. В актах приема-передачи имущества от 14.09.1998 г. и от 28.12.1998 г. между конкурсным управляющим АООТ «Евразия» и ПТ «Экоцентр Казахстан балалары» нет ни слова о растениях. Соответственно, ПТ «Экоцентр Казахстан балалары», не приняв растения, не могло в 2008 , 2009 годах ими распорядиться .
Более того, если суд пришёл к выводу о том, что пальмы являются недвижимым имуществом, то по смыслу ст. 155 ГК РК право собственности на них подлежало государственной регистрации. Следовательно, для того, чтобы пальмы могли быть проданы, они должны быть изначально зарегистрированы за продавцом, что в нашем случае также отсутствовало. Регистрация многолетних насаждений как объектов недвижимости по смыслу ст. 42 Земельного кодекса РК производится одновременно с регистрацией прав на земельный участок, на котором они произрастают. За истцом на момент заключения договоров 2008-2009 г.г. права на земельный участок не были зарегистрированы, что исключает распоряжения пальмами как объектами недвижимости.
Если, ГКП «Коммунхоз» приобрёл по спорным договорам вместе с недвижимостью и растения, то они должны быть подвергнуты инвентаризации и приняты им на баланс. Однако, ни на балансе ГКП «Коммунхоз», ни на балансе ГКП «Кызылжар оранжереясы» спорные растения не состоят, и , соответственно никакие затраты, требуемые для собственно ухода за ними, государственные предприятия теоретически не могут нести и практически не несут , потому как их попросту не на что относить.
Как следует из материалов дела , фактически истец осуществляет учёт растений на основе инвентарных карточек.
2. Противоречит собранным по делу доказательствам довод суда и о том, что после заключения договоров о государственных закупках 2008,2009 годов все растения, включая пальмы, выбыли из владения и распоряжения ТОО « Северо-Казахстанский Ботанический сад».
Суд не дал никакой оценке передаточному акту полного товарищества «Рязапов и К-Экоцентр «Табигат балалары» от 3.04.2013 г., на основании которого была произведена перерегистрация полного товарищества в ТОО «Северо-Казахстанский ботанический сад «Табигат балалары», отражающему в составе переданного имущества все произрастающие в оранжереях и теплицах насаждения. Данный акт зарегистрирован органами юстиции, что даёт основание утверждать, что истец владел и распоряжался спорными растениями и после продажи зданий, в которых они произрастали.
Проигнорировал суд и тот факт, что после заключения договоров № 1 от 12 января 2009 года, № 380 от 09 декабря 2008 года не только сам истец, но и государственные учреждения, с которыми он имел хозяйственные взаимоотношения, считали, что растения по ним не были проданы и все права на них сохранились за продавцом.
Так, например, согласно выписки с банковского счета ГУ «Управление природных ресурсов и природопользования СКО» 22.05.2009 г., 30.05.2009 г. перечислило истцу в общей сумме 140 000 тенге за услуги по озеленению, 30.11.12 г. -Департамент по контролю в сфере образования СКО перечислил истцу 37 200 тенге за цветы для озеленения кабинетов, в то время как имущество уже на тот момент было передано ГКП « Коммунхоз» на баланс ГККП «Кызылжар оранжереясы» и с ним был заключен договор на оказание услуг по дополнительному экологическому воспитанию с 28.09.2009 г..
Вполне понятно, что если бы ГКП «Коммунхоз» как покупатель считал себя , как указал суд, собственником всего имущества, включая растения, то именно он сам, а не истец, оказывал бы на платной основе такие услуги. Тем не менее, на протяжении 5-ти лет после заключения указанных договоров ни ГКП «Коммунхоз», ни ГККП «Кызылжар оранжереясы» никоим образом не считали такую деятельность истца, и соответственно, доход, получаемый от неё, незаконными, и не пытались заниматься ею сами.
Проигнорировал суд и представленные стороной истца в подтверждение осуществления им правомочий по владению, пользованию растениями накладные на приобретение удобрений и почво-грунта, а также новых растений с целью обновления их коллекции, в проданных помещениях. Именно в целях осуществления ухода за растениями, в штате истца предусмотрены соответствующие должности, занятые лицами, чьи трудовые книжки были приобщены к делу по ходатайству истца.
Осознавая, что между сторонами сложились неоднозначные в юридическом понимании взаимоотношения по спорным договорам, тем не менее, считаем, что сам факт несогласования ими условия о продаже по договорам 2008-2009 года растений, произрастающих в продаваемых зданиях, не позволял суду делать вывод о переходе права собственности на них к ГКП « Коммунхоз» в момент их заключения.
Суд, считаю, необоснованно возложил всю ответственность за создание такой ситуации только на истца, оценив его действия как недобросовестную попытку вернуть в свою собственность проданное имущество.
Учитывая, что :
договоры были заключены в порядке государственных закупок, организованных ГКП «Коммунхоз» как покупателем «на закуп оранжерейных помещений», а не растений в них произрастающих,
истец открыто и добросовестно проявлял заботу о коллекции растений,
ГКП «Коммунхоз», и ГККП «Кызылжар оранжереясы» такое радение истца за «чужое имущество» устраивало, считаю, что большая часть ответственности за создавшуюся правовую неопределённость в отношениях сторон, должно нести ГКП «Коммунхоз».
3. Суд пришёл к выводу о том, что «заявленные истцом финиковые пальмы являются недвижимым имуществом, так 'как их корневая система тесно связана с корневой системой других растений, все зелёные насаждения тесно связаны с помещением оранжереи; перемещение данных пальм, имеющих существенный размер, без соразмерного ущерба, как самим пальмам, так и другим зелёным насаждениям в оранжереи, так и помещению самой оранжереи невозможно». Следуя логике суда, этот аргумент также доказывает, что пальмы - это часть имущественного комплекса, реализованного истцом в 2008,2009 годах.
Относительно того, что здания и находящиеся в них растения с позиций ст. 119 ГК РК не являются имущественным комплексом, уже сказано в п.2 указанной жалобы.
Что касается возможности признания пальм недвижимым имуществом, то, считаем необходимым не согласиться и с данным выводом суда.
Понятие недвижимого имущества закреплено в ст. 117 ГК РК, согласно которой к нему относятся - земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Полагаю, что исходя из данной нормы, недвижимостью может быть признано не любое многолетнее насаждение, а только то, которое прочно связано с землёй. Причём с землёй не в биологическом понимании, как некой природной средой, а с землёй в юридическом понимании этого термина. В противном случае, любое многолетнее насаждение, произрастающее в цветочной кадке, может быть признано недвижимостью с вытекающей отсюда обязанностью его обладателя регистрировать право собственности на него в органах юстиции, что с позиции закона невозможно.
Понятие земельного участка дано в п.22 ст. 12 Земельного кодекса РК - это выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном настоящим Кодексом порядке за субъектами земельных отношений.
Согласно земельного законодательства закрепление земельного участка за тем или иным субъектом предусматривает присвоение ему кадастрового номера и регистрацию в уполномоченном органе. Согласно ст.42 Земельного кодекса РК право на земельный участок, если иное не установлено законодательными актами Республики Казахстан, распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный почвенный слой, замкнутые водоёмы, насаждения. То есть, одновременно с регистрацией прав на земельный участок, производится и регистрация прав на многолетние насаждения как объекты недвижимого имущества.
Следовательно, для того, чтобы отнести оранжерейные растения в недвижимому имуществу требуется выяснить - где они произрастают : на земельном участке, имеющем кадастровый номер и зарегистрированный в установленном законом порядке или же на насыпном грунте оранжереи ?
Суд признал, что пальмы произрастают на искусственно созданном плодородном слое земли. Высота этого слоя порядка 2,5 метров, при этом он отделён от поверхностного слоя земельного участка под зданием изолирующим основанием, препятствующим проникновению вредных веществ в плодородный слой земли.
Тот факт, что пальмы как и другие растения произрастают в земле, не подлежащей государственной регистраиии, исключает главный критерий недвижимого имущества - связь с землёй в юридическом понимании этого термина.
Истец в подтверждение расположения корневой системы пальм исключительно в насыпном грунте и изолированности его от естественного слоя земли, представил суду отчёт о гидрогеологических изысканиях, доказывающий губительность для пальм концентрации веществ, находящихся в естественной почве.
Допрошенный судом специалист для анализа данного отчёта попросил у суда время для подготовки, однако, суд такую возможность ему не предоставил. Не отложил суд и судебное заседание по ходатайству истца с целью представления акта по исследованию почвы, отобранной внутри оранжерейных помещений и на прилегающей к ним территории, а также для приглашения другого специалиста для дачи заключения по возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, требующим специальных научных познаний. Данное обстоятельство, с позиции ст. 345 ГПК РК даёт нам право повторно заявить указанные ходатайства в суде апелляционной инстанции.
Помимо прочной связи с земельным участком, оформленным и зарегистрированным в установленном законом порядке, для признания многолетнего насаждения недвижимым имуществом необходимо и наличие другого критерия -невозможность его перемещения без причинения несоразмерного ущерба его назначению. Очевидно, что не каждое многолетнее растение, даже тесно связанное с земельным участком, оформленным в установленном законом порядке, может быть признано недвижимым имуществом. Например, садовая клубника является многолетним насаждением, тем не менее, она может быть без труда пересажена на другое место.
Суд невозможность перемещения пальм мотивировал связью их корневой системы с корневой системой других растений, и как следствие невозможность их перемещения без причинения ущерба их назначению .
Считаю такой вывод несостоятельным, так как такое суждение мог высказывать только специалист в области биологии. Кроме того, довод суда о невозможности перемещения спорных пальм ( 102 года и 27 лет) опровергается следующими фактами. Как следует перечня имущества-приложения к акту приема-передачи 1998 г. здание Ботанического сада, где произрастают пальмы, было построено в 1987 году, после завершения строительства в нём была высажена пальма, доставленная в Петропавловск в 1795 году (фото прилагается). То есть, к моменту её пересадки в грунт оранжереи (1987 год) её возраст составлял 192 года ( 1987 г. - 1795г. ). Сам факт реальной пересадки растения почти 200-х летнего возраста, безусловно, доказывает и наличие возможности перемещения спорных финиковых пальм в возрасте 102 и 27 лет, как критерия для признания их движимым имуществом.
В любом случае связь корневой системы различных растений не является самостоятельным критерием недвижимости. Корневая система может быть тесно связана и у растений, произрастающих в цветочной кадке, но от этого они не становятся недвижимостью.
Проведённый анализ доказывает, что для признания многолетнего насаждения недвижимым имуществом требуется одновременное наличие 2-х критериев - тесная связь с землёй в юридическом смысле этого термина, а также невозможность его перемещения для ущерба его назначению. Со стороны ответчиков такие доказательства применительно к спорным пальмам не представлены
С учётом этого, полагаю, что растения в Ботаническом саду, включая спорные пальмы, являются движимым имуществом. Следовательно, для признания их собственностью истца в силу приобретательной давности необходимо и достаточно доказать открытость, добросовестность и непрерывность владения в течение 5-ти летнего срока.
Суд необоснованно, истолковал позицию истца как противоречивую : с одной стороны, основанную на передаче ему в собственность в 1998 году конкурсным управляющим АООТ « Евразия» оранжерейных насаждений, с другой стороны -заключающуюся в требованиях о признании за ним права собственности. В действительности, истец указывал в иске только лишь на то, что при передаче ему в 1998 году зданий, оказались переданными без какого-либо документального основания, и растения в них произрастающие. Фактическое поступление растений во владение истца не означает передачу ему их в собственность. Отсутствие оснований возникновения права на растения ( правовового титула) и побудило истца обратиться в суд с требованиями о признании за ним права собственности в силу приобретательной давности.
Владение данным имуществом со стороны истца было добросовестным, поскольку ответчиком не опровергнуто то, что право владения истца им не было сопряжено с какими-либо неправомерными действиями с его стороны. Владение истца было непрерывным , поскольку истец единолично в течение требуемого по закону 5-ти летнего срока владел ими с 1998 года, осуществляя уход за ними силами своих сотрудников, неся затраты на приобретение требуемых удобрений, почво-грунта, молодых растений для обновления коллекции, после заключения договоров 2008-2009 г.г. истец также продолжал владеть растениями, что подтверждается приобщенными к делу счетами-фактурами различных госучреждений на закуп растений и услуг по озеленениию. В 2013 г. истец распорядился растениями, передав их по передаточному акту в ходе преобразования полного товарищества - в товарищество с ограниченной ответствен н остью.
Владение было открытым, так как истец осуществлял публичную деятельность, организуя экскурсии, кружки и иные публичные мероприятия с использованием коллекции растений, а также открыто оказывая услуги сторонним организациям, связанные с правами на растения.
Данные обстоятельства, полагаю, были достаточными для удовлетворения заявленных истцом исковых требований.
Я глубоко убеждён: то, что я делал на протяжении всех этих лет, нужно нашему государству, ведь такие природные комплексы способствуют и научно- познавательным и культурно-просветительным целям развития общества. Я готов и дальше вкладывать свой опыт и знания в начатое дело. Я, агроном, а не юрист. Подписывая данные договоры, я не думал, что государство может отобрать у меня за коммунальный долг в 3,5 млн. тенге всё имущество ботанического сада, от которого в 90-е годы оно отказалось, не видя перспектив его сохранения.
Не отрицая того факта, что сад выжил в том числе и благодаря финансовым вложениям государства, я надеюсь, что вправе рассчитывать на какую-то долю в его имуществе. Думаю, что справедливым решением этой сложной ситуации является государственно-частное партнерство, в рамках которого я готов и дальше приложить все знания и силы, чтобы наш Сад прославлял не только наш город, но и весь Казахстан!
Сад мог бы функционировать и развиваться с участием государства и частного предприятия – партнерство на основании договора о совместной деятельности.
На данном этапе стоит задача в формате государственного и частного партнерства сохранить уникальный биокомплекс и оградить от разного рода посягательств со стороны (ранее имевшие место).
Смысл всех действий государственным органом судебных решений был открыто продемонстрирован письмом ГУ Отдел финансов г.Петропавловска №16-12-4-3/1733 от 08.12.2014 о включении комплекса в перечень объектов приватизации.
Искренне просим оказать содействие в рассмотрении наших вопросов, поиска компромисса и «золотой середины», в сохранении уникальной коллекции, старейших в Казахстане тропических и субтропических растений для потомков, для будущих поколений и развития комплекса в целом и нужно срочно сесть за стол переговоров.
Обращаюсь к Вам от имени общественности г.Петропавловска и Северо-Казахстанской области, поддерживающей созидательную деятельность Ботанического сада (всего более 5 000 граждан Республики Казахстан). Общественность города Петропавловска и СКО всегда играла значимую роль в жизни Ботанического сада.
Чрезвычайные обстоятельства заставили нас обратится к Вам. Ботанический сад - это дело всей моей жизни, которому я отдал более 50-ти лет! На сегодняшний день Ботанический сад входит в Международный совет ботанических садов с центром в Великобритании, поддерживает сотрудничество со многими Садами Мира, в том числе с Боннским Ботаническим садом.
ЗДАНИЯ БОТАНИЧЕСКОГО САДА
Предметом судебного спора являются задания оранжерей одного из старейших в Республике Казахстан Ботанического Сада, расположенного в г.Петропавловске, которому в этом году исполнилось 102 года . Данные здания до 1998 года принадлежали АО «Евразия» (мясоконсервный комбинат) и по завершении конкурсного производства в рамках процедур банкротства перешли в собственность Полного товарищества «Экоцентр Табигат Балалары», впоследствии преобразованного в ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары».
За время нахождения Ботанического сада в собственности Полного товарищества «Экоцентр Табигат Балалары» коллекция растений была сохранена и приумножена. Так, до настоящего времени сохранилась лавровые деревья, привезенные в 1912 году из Петербурга полковником Кураповым для получения требуемых для мясоконсервного комбината ингридиентов .
В декабре 2008 у ПТ «Экоцентр «Табигат балалары» образовалась задолженность по оплате коммунальных услуг за 6-ть месяцев 2008 года. Поскольку Ботанический сад на договорных условиях с 1998 г. по 2007 годы оказывал в рамках государственной программы « Общеобразовательное обучение « Дополнительное образование для детей и юношества» услуги в области экологического воспитания и охраны окружающей среды учащихся школ и детей дошкольных организаций города, то с целью предотвращения гибели растений, необходимых для оказания названных услуг, товарищество обратилось в акимат г.Петропавловска за помощью. Со стороны акимата был предложен в качестве единственного варианта оплаты задолженности – заключение договора о государственных закупках оранжерейных помещений с использованием запроса ценовых предложений на сумму образовавшейся задолженности. Считая первостепенной задачей – сохранение уникальных растений, 9.12.2008 г. ПТ «Экоцентр «Табигат Балалары» заключило с ГКП «Коммунхоз» акимата г.Петропавловска договор № 380, согласно которого «поставщик (ПТ«Экоцентр «Табигат Балалары») обязуется предоставить оранжерейное помещение площадью 120 кв. м. на общую сумму 1 995 000 тенге. 12.01.2009 г. между ГКП «Коммунхоз» и ПТ «Экоцентр «Табигат Балалары» заключен второй договор № 1 о государственных закупках товаров с использованием запроса ценовых предложений, согласно которого поставщик (ПТ «Экоцентр «Табигат Балалары») обязано было передать «оставшиеся площади производственных зданий, проходных, земельных участков в собственность на общую сумму 1 600 000 тенге». Несмотря на подписание указанных договоров, до 2012 года ГКП «Коммунхоз» не принимало никаких мер к их регистрации в органах юстиции. 22 ноября 2012 года уведомлением № 12-1501.2-8736 ГУ «Управление юстиции г.Петропавловска» ГКП «Коммунхоз» отказано в государственной регистрации указанных договоров ввиду неопределенности их предмета и отсутствия актов приема-передачи имущества. В этой связи 4.02.2013 г. и 11.04.2013 г. ГКП «Коммунхоз» направило ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары» дополнительные соглашения к указанным договорам и акты приема-передачи имущества. Суть дополнительного соглашения к договору от 9.12.2008 года состояла в указании адреса проданного имущества. В отличие от этого, подписанием дополнительного соглашения к договору № 1 от 12.01.2009 г. преследовалась цель- устранить неясность относительно состава проданных по нему « оставшихся площадей производственных зданий». В связи с разногласиями сторон и отказом ТОО « Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары» от их подписания 23 августа 2013 года ГКП «Комунхоз» Акимата города Петропавловска обратилось в суд с иском , окончательно сформулировав свои требования следующим образом:
1. обязать ТОО «Северо-Казахстанский ботанический сад Табиғат балалары» подписать :
• дополнительное соглашение № 1 к договору № 380 от 09 декабря 2008 года о государственных закупках товаров с использованием запроса ценовых предложении от 04 февраля 2014 года;
• дополнительное соглашение № 1 к договору № 1 от 12 января 2009 года о государственных закупках товаров с использованием запроса ценовых предложении от 04 февраля 2014 года;
• акт приема передачи к договору № 380 от 09 декабря 2008 года о государственных закупках товаров с использованием запроса ценовых предложении от 04 февраля 2014 года следующего имущества, расположенного по адресу Северо-Казахстанская область, г.Петропавловск, улица Медведева 41, а именно: оранжерейное помещение площадью 120 квадратных метра;
• акт приема передачи к договору № 1 от 12 января 2009 года о государственных закупках товаров с использованием запроса ценовых предложений от 04 февраля 2014 года следующего имущества, расположенного по адресу Северо-Казахстанская область, г.Петропавловск, улица Медведева 41, а именно:
- здание зимнего сада , общей площадью 1745,2 квадратных метра (основная площадь 1492,9 квадратных метра ) Примечание : площади указаны без учета оранжерейного помещения общей площадью 120 квадратных метра , переданного по акту приема -передачи к договору № 380 от 09 декабря 2008 года;
- здание вольера со складом, общей площадью 158,5 квадратных метра (основная площадь 158,5 квадратных метра);
-здание овощехранилища и пристроя, общей площадью 223,3 квадратных метра (основной площадью 218,8 квадратных метра);
-водный узел, общей площадью 22 квадратных метра (основная площадь 22 квадратных метра).
2. Обязать ГУ «Управление юстиции г.Петропавлоска» произвести государственную регистрацию в органах юстиции права собственности по договорам о государственных закупках с использованием запроса ценовых предложении за № 380 от 09 декабря 2008 года и № 1 от 12 января 2009 года за ГКП «Коммунхоз» .
3. Истребовать у правопреемника полного товарищества «Экоцентр «Табигат балалары» – ТОО «Северо-Казахстанский ботанический сад Табигат балалары» технический паспорт на регистрируемые объекты недвижимости , расположенные по адресу Северо-Казахстанская область, г.Петропавловск, улица Медведева 41, инвентарный номер -235
- на здание зимнего сада (Литер А), общей площадью 1865,2 квадратных метра (основная площадь 1612,9 квадратных метра),
- на здание вольера со складом (Литер Б), общей площадью 158,5 квадратных метра (основная площадь 158,5 квадратных метра),
- на здание овощехранилища и пристрой (Литер В.В1), общей площадью 223,3 квадратных метра (основной площадью 218,8 квадратных метра),
- водный узел (Литер Д), общей площадью 22 квадратных метра (основная площадь 22 квадратных метра);
В свою очередь, 9 октября 2013 года ТОО «Северо-Казахстанский ботанический сад «Табиғат балалары» обратилось со встречным иском к ГКП «Коммунхоз», третьим лицам ГУ «Отдел ЖКХ», ГУ «Отдел образования», ГККП «Кызылжар Оранжереясы» о признании договоров № 380 от 09 декабря 2008 года и № 1 от 12 января 2009 года недействительными.
23 октября 2013 года указанные гражданские дела объединены в одно производство. 18 декабря 2013 года Рязапова З.Х. обратилось со встречным иском к ГКП «Коммунхоз», третьим лицам ГУ «Отдел ЖКХ», ГУ «Отдел образования», ГККП «Кызылжар Оранжереясы» о признании договоров № 380 от 09 декабря 2008 года и № 1 от 12 января 2009 года недействительными.
20 декабря 2013 года указанные гражданские дела объединены в одно производство.
Решением Специализированного межрайонного экономического суда СКО от 12 февраля 2014 года отказано в удовлетворении всех заявленных исковых требований. Одним из оснований для такого отказа явился пропуск обеими сторонами срока исковой давности, так как «о наличии спорных правоотношений и разногласий они знали , как указал суд,с момента подписания договоров».
Постановлением апелляционной судебной коллегии Северо-Казахстанского областного суда от 11.04.2014 г. решение суда первой инстанции изменено, а именно : отменено в части отказа в иске ГКП «Коммунхоз» Акимата города Петропавловска к ТОО «Северо-Казахстанский ботанический сад Табиғат Балалары» об обязывании правопреемника полного товарищества Экоцентр «Табиғат балалары – ТОО «Северо-Казахстанский ботанический сад Табиғат балалары» подписать указанные в решении документы и вынесено новое решение об удовлетворении указанных требований.
Постановлением кассационной судебной коллегии Северо-Казахстанского областного суда от 6.08.14 г. постановление апелляционной судебной коллегии оставлено без изменения.
Считаем постановления апелляционной и кассационной судебных коллегий незаконными в части удовлетворения исковых требований ГКП «Коммунхоз» об обязывании подписать дополнительное соглашение к договору № 380 от 09 декабря 2008 года и акт приема-передачи имущества , а также в части отказа в удовлетворении исковых требований ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары» .
1. Допустимость заявления требований об обязывании стороны договора подписать дополнительные соглашения к ним и акты приема-передачи имущества.
Дополнительное соглашение к договору, с позиций закона, означает изменение его условий. Внесение изменений в договор возможно если :
• договор, в который предстоит внести изменения (дополнения) заключен,
• срок его действия к моменту внесения изменений ( дополнений) не истек.
В соответствии со ст. 407 ГК РК условие договора о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товаров (существенные условия). Применительно к делу, внесение изменений в договоры купли-продажи возможно, если состав проданных по ним оранжерейных помещений был чётко определён. Это требование не было соблюдено в договоре № 1 от 12.01.2009 г., сформулированного как «оставшиеся площади производственных зданий». Отсутствие существенных условий договора с позиции ст.393 ГК РК означает его незаключённость. Понуждение судом одной стороны к подписанию дополнительных соглашений к договору противоречит принципу свободы договора, закреплённому в ст.380 ГК РК. Не может быть подобное решение суда « обязать подписать дополнительное соглашение к договору № 1 от 12.01.2009 г.» обосновано и требованиями ст. 401 ГК РК.
Согласно п.2 ст. 401 ГК РК по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законодательными актами или договором.
Безусловно, что не совпадение воли ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары» как продавца с намерением ГКП « Комунхоз» как покупателя не может быть расценено как существенное нарушение условий договора.
Поскольку суд спустя 6-ть лет после заключения договора ( 12.01.2009 г.) обязывает продавца подписать дополнительное соглашение с целью определения предмета первоначального договора, постольку он (суд) признает, что изначально такого условия договор не содержал, что исключает возможность его нарушения со стороны ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары».
Не соответствует решение суда и требованиям п.3 ст.39 закона «О государственных закупках», не допускающего вносить в заключенный договор изменения, которые могут изменить содержание условий проведенных государственных закупок и (или) предложения, явившегося основой для выбора поставщика по иным основаниям, чем предусмотрено п.1,2 указанной статьи. Если суд пришел к выводу о том, что государственные закупки, явившиеся основанием для заключения договора №1 от 12.01.2009 г. были проведены, то соответственно, их предмет должен строго повторять предмет договора, заключенного по их результатам, сформулированный как «оставшиеся площади производственных зданий». Следовательно, определяя состав указанных оставшихся площадей, суд, по сути, изменяет условия проведенных государственных закупок, нарушая тем самым ст.39 закона « О государственных закупках». Кроме того, согласно условиям обоих договоров их срок действия истёк : по договору № 1 от 12.01.2009 года - 31.12.2009 г. по договору от 9.12.2008 г. – 31.12.2008 г.. Согласно п.3 ст.386 ГК если законодательством или договором предусмотрен срок действия договора, окончание этого срока влечёт прекращение обязательств сторон по договору. Исходя из этого, в договор, прекративший своё действие, никаких изменений (дополнений) внесено быть не может.
В результате возложения на ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический Сад «Табигат балалары» обязанности по подписанию дополнительного соглашения к договору № 1 от 12.01.2009 г. первоначальный его предмет «передача в собственность ГКП «Коммунхоз» оставшихся площадей производственных зданий, проходных и земельных участков за 1 600 000 тенге» был изменен путём вложения в понятие «оставшихся площадей производственных зданий, проходных и земельных участков» того состава имущества, которое односторонне определил ГКП «Коммунхоз», а именно : здание зимнего сада, общей площадью 1745,2 квадратных метра (основная площадь 1492,9 квадратных метра), здание вольера со складом, общей площадью 158,5 квадратных метра (основная площадь 158,5 квадратных метра); здания овощехранилища и пристроя, общей площадью 223,3 квадратных метра (основной площадью 218,8 квадратных метра); водный узел, общей площадью 22 квадратных метра (основная площадь 22 квадратных метра). Фактически же, заключая договор № 1 от 12.01.2009 г. ПК «Экоцентр Табигат балалры» вкладывало иной смысл в формулировку его предмета, считая, что под оставшимися площадями производственных зданий подразумеваются нереализованные по договору № 380 от 9.12.08 г. площади теплицы. В том, что по договору № 380 под проданными 120-ти метрами оранжерейных помещений подразумевалась именно невыделенная в натуре часть теплицы, стороны не оспаривали в ходе судебного разбирательства. Именно поэтому суд отметил карандашом проданную часть теплицы на ее абрисе в техническом паспорте ( том2 ,л.д.48).
Как следует из экспликации помещений ( л.д.102 , том 3) площадь теплицы на 2008 год составляла 554, 5 кв.метров. Учитывая, что по договору № 380 от 9.12.2008 года было продано 120 метров теплицы, то соответственно по второму договору № 1 от 12.01.2009 года продавец намерен был продать 434,5 кв.метров этого же производственного помещения ( 554,5-434,5 кв.м).
О том, что именно такой смысл вкладывался сторонами в предмет договора № 1 от 12.01.2009 г., свидетельствует и явная несопоставимость цены 1 кв.м проданного имущества по первому и второму договорам. Так, по первому договору № 380 от 9.12.2008 г. 120 метров оранжерейного помещений (теплица) были оценены в 1 900 000 тенге. Следуя выводам судов оставшиеся 2 269 кв. метров стороны оценили всего лишь в 1 600 000 тенге. Учитывая, что второй договор был заключен спустя 33 дня после первого, то бесспорно, что цена одного кв. метра не могла понизиться с 15 833 тенге ( 1 900 000 : 120) до 705 тенге ( 1 600 000 : 2 269 кв.м).
Здание Зимнего сада является экспозиционным (выставочным) залом Ботанического сада, но никак не производственным. С учётом этого его продажа по договору № 1 от 12.01.2009 г. в составе оставшихся площадей производственных зданий продавцом не предполагалась.
Кроме того, поскольку согласно ст.155 ГК РК права на недвижимое имущество возникают с момента его государственной регистрации, то предмет сделок с учетом дополнительных соглашений, которые по решению суда обязан подписать продавец, должен соответствовать сведениям правового кадастра, потому как только отраженное в нем имущество являлось собственностью ПТ « Экоцентр табигат балалары» и соответственно могло быть продано.
Согласно справки о зарегистрированных правах ( том 3, л.д.71-76) на праве собственности за ПТ «Экоцентр табигат балары» с 1998 года и по настоящее время зарегистрировано следующее имущество:
1.оранжерея ( бытовки),
2.теплица ,
3.оранжерея ,
4.овощехранилище .
Согласно технического паспорта 2008 года ( том 3 , стр. 99-110) имущество ПТ «Экоцентр табигат балалары» имело следующие технические характеристики :
1. здание площадью 1 741,2 кв.м.,
2. здание (вольер со складом) - площадью 256,3 кв.м. ,
3. здание (овощехранилище с пристроем) площадью 284,1 кв.м.,
4. здание (водный узел) - 27,3 кв.м..
Сопоставление указанных данных со справкой о зарегистрированных правах свидетельствует о том, что в правовом кадастре не были зарегистрированы права на вольер и водный узел, потому как они не могут подразумеваться ни под одним из объектов, зарегистрированных за ПТ «Экоцентр табигат балалары». Следовательно, за продавцом на момент совершения спорных сделок в правовом кадастре были зарегистрированы :
-здания оранжерей и теплицы площадью – 1741, 2 кв.м.,
- овощехранилище- 284.1 кв.м
Итого : 2025 кв.метров.
Суды же обязали ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары» подписать дополнительные соглашения и акты приема-передачи имущества на следующее имущество : - здание зимнего сада, общей площадью 1745,2 квадратных метра (основная площадь 1492,9 квадратных метра ) (Примечание: площади указаны без учета оранжерейного помещения общей площадью 120 квадратных метра, переданного по акту приема-передачи к договору № 380 от 09 декабря 2008 года);
-здание вольера со складом, общей площадью 158,5 квадратных метра (основная площадь 158,5 квадратных метра); -здание овощехранилища и пристроя, общей площадью 223,3 квадратных метра (основной площадью 218,8 квадратных метра); -водный узел, общей площадью 22 квадратных метра (основная площадь 22 квадратных метра). Итого : 2 149 кв.м + 120 кв.м , проданных по договору № 380 от 9.01.09 г. = 2 269 кв.метров.
Как видно, данный перечень имущества и его площади, в отношении которого ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары» обязано по решению суда подписать дополнительные соглашения и акты приема-передачи не соответствует ни данным правового кадастра, ни данным технического обследования . Следовательно, суд обязал ТОО продать имущество, которое у него отсутствовало. Таким образом, разный смысл, вкладываемый сторонами в п.1 договора №1 от 12.01.2009 г., означал не достижение ими договоренности относительно существенного условия договора о его предмете, которое не могло быть устранено принудительное на основании судебного акта.
2.Исковая давность
Рассмотрение всех исковых требований зависело от оценки судами заявлений обеих сторон о применении сроков исковой давности.
Если суд первой инстанции применил срок исковой давности ко всем заявленным требованиям, то суды апелляционной и кассационной инстанций применили срок исковой давности только к встречным исковым требованиям ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары», посчитав, что оно должно было узнать о недействительности заключенных им сделок в момент их совершения. Относительно требований ГКП «Коммунхоз» акимата г.Петропавловска об обязывании ответчика подписать дополнительные соглашения, состоящие в конкретизации предмета сделок, и актов приема-передачи имущества, суд пришел к выводу о том, что о подобных «дефектах» договоров о государственных закупках (неопределенность его предмета) ГКП «Коммунхоз» не могло знать в момент их заключения и узнало о них, только 22 ноября 2012 года из уведомления № 12-1501.2-8736 ГУ «Управление юстиции г.Петропавловска» об отказе в государственной регистрации договоров . Полагаю, что такой противоречивый подход судов к оценке осведомлённости одной и другой стороны о содержании заключенных ими договоров не соответствует закону и принципу равенства всех перед законом и судом, закреплённому в ст.13 ГПК РК. Считаю, что судами в вопросе сроков исковой давности отдано предпочтение ГКП «Коммунхоз» акимата г. Петропавловска, поскольку, по логике суда, оно не знало и не могло знать до момента получения уведомления ГУ «Управление юстиции» об отказе в государственной регистрации договоров о том, что при заключении договора его предмет должен быть детально конкретизирован, а имущество должно быть передано по акту .
Суды апелляционной и кассационной инстанций проигнорировали требование п.5 ст.71 ГПК РК, согласно которого считаются установленными без доказательств, если в рамках надлежащей правовой процедуры не будет доказано обратное, в частности, знание лицом закона и своих служебных и профессиональных обязанностей. Отказав в применении сроков исковой давности к требованиям ГКП «Коммунхоз» акимата г.Петропавловска, суды апелляционной и кассационной инстанций, по существу, признали факт «правовой безграмотности» работников государственного предприятия акимата г.Петропавловска.
Более того, суды указали, что на требования ГКП «Коммунхоз» сроки исковой давности вообще не распространяются в соответствии с п.4 ст.187 ГК РК, так как он фактически владел приобретенным имуществом и распорядился им, передав на баланс ГККП «Кызылжар оранжереясы». Доказательством фактического обладания истцом зданиями суд посчитал постановление акимата от 1.10.2009 г. «О закреплении имущества», согласно которого имущество - здания Ботанического сада и оранжереи были переданы на баланс ГККП «Кызылжар оранжереяся» по акту № 3 от 6.10.2009 г.. С данным выводом суда считаю нужным не согласиться. Согласно ст. 188 ГК РК право владения и распоряжения являются правомочиями собственника имущества. Согласно же закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» право собственности (хозяйственного ведения) на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации. Очевидно, что для того чтобы распорядиться имущством нужно сначала оформить его за собой. Не приняв имущество от ТОО « Северо-Казахстанский Ботанический сад « Табигат балалары» и не зарегистрировав его за собой , ГКП « Коммунхоз» не могло передать его ГКП « Кызылжар оранжереясы». Суд противоречит сам себе : с одной стороны, обязывает товарищество подписать акты приема-передачи имущества с ГКП « Коммунхоз», датированные 4.02.2014 г., с другой утверждает , что последнее еще 6.10.2014 г. уже распорядилось им.
Что касается сроков исковой давности по встречным требованиям, то полагаю, что сам факт непринятия до 2012 года со стороны ГКП «Коммунхоз» как покупателем имущества каких-либо мер к подписанию дополнительных соглашений и актов приема-передачи, свидетельствует о том, что продавец ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары» не могло знать о нарушении своих прав в момент подписания спорных договоров. С требованиями же о подписании актов–приема имущества ГКП «Коммунхоз» обратилось только 11.04.2013 г. и 4.02.2013 г., откуда, по нашему мнению, и подлежит исчислению срок исковой давности. Полагаю, что такая оценка сроков исковой давности способна обеспечить равные права на судебную защиту : если ГКП «Коммунхоз» в момент подписания договоров не могло знать
о нарушении своих прав, тогда почему ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары» должно было в отсутствии каких-либо претензий со стороны ГКП «Коммунхоз» и самого факта перехода к нему права собственности в силу регистрации сделок осознавать нарушение своих прав именно с момента подписания спорных договоров ?
3.Недействительность договоров о государственных закупках
Доводы о несоблюдении процедуры государственных закупок как основание их недействительности, по сути, не были опровергнуты со стороны ГКП «Коммунхоз» акимата г.Петропавловска. Так, ответчиком по встречным требованиям не представлена суду документация по данным государственным закупкам, что означает с позиции ст. 66 признание доводов ТОО « Северо-Казахстанский Ботанический сад Табигат балалары». Суд апелляционной инстанции на стр.13 постановления указал, что ТОО « Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары» не представлено доказательств того, что конкурс по итогам которого якобы заключен договор № 1 от 12.01.2009 г., фактически не проводился . Полагаю, что возложение на ТОО обязанности представления доказательств отсутствия конкурса не обоснованно. Считаю, что это должно быть признано доказанным в случае непредставления со стороны ГКП «Коммунхоз» в опровержение позиции истца по встречному иску надлежаще оформленной конкурсной документации. Более того, очевидно, что конкурс на закуп «оставшихся площадей производственных зданий» вообще не мог быть объявлен, поскольку потенциальные участники такого «конкурса» были бы в замешательстве относительно его предмета. Ведь для них было бы абсолютно неясным оставшиеся площади каких производственных зданий планировал закупить ГКП «Коммунхоз». Формулируя таким образом предмет государственных закупок, покупатель - ГКП «Коммунхоз» изначально исходило из того, что поставщиком (продавцом) должен выступить именно ПТ «Экоцентр табигат балалары» как собственник оранжерейных помещений, то есть ни о каких конкурентных предложениях речи быть не могло. Считаю, что не проведение государственных закупок в соответствии с требованиями закона, явилось также причиной не выработки существенного условия о предмете договора № 1 от 12.01.2009 г.. Руководствуясь принципом признания и равной защиты государством всех форм собственности, закрепленным в ст. 6 Конституции РК , полагаю, что ни один из доводов, приведенных в обжалуемых судебных постановлениях, не может являться основанием для принудительного отчуждения объектов частной собственности ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балалары»». Более того, решением суда оно не может обязываться к продаже объектов , за ним не зарегистрированным.
КОЛЛЕКЦИЯ РАСТЕНИЙ БОТАНИЧЕСКОГО САДА
Решением СМЭС СКО от 12.11.2014 г. отказано в удовлетворении иска товарищества с ограниченной ответственностью «Северо-Казахстанский ботанический сад «Табигат балалары» к Акимату города Петропавловска, государственному коммунальному предприятию «Коммунхоз» акимата города Петропавловска «Отдела жилищно-коммунального хозяйства, пассажирского транспорта и автомобильных дорог города Петропавловска» о признании права собственности в силу приобретательской давности на пальму финиковую (Phoenix) инвентарный номер 000000001, возрастом 102 года; пальму финиковую (Phoenix) инвентарный номер 000000008, возрастом 27 лет.
Предъявлением данного иска истец преследовал цель сохранения коллекции растений как объекта культурного и научно-исторического наследия на принципах государственно-частного партнерства (государственная собственность на здания, частная - на коллекцию растений). Именно это направление развития данного объекта многократно обсуждалось между руководством области (города) и ТОО «Северо-Казахстанский Ботанический сад «Табигат балары»», чей вклад в сохранение и приумножение экспозиции Ботанического сада государственными органами признаётся.
Считаем решение суда незаконным и подлежащим отмене по следующим основаниям.
1.Суд пришел к выводу об отчуждении истцом всех растений по договорам № 1 от 12 января 2009 года и № 380 от 09 декабря 2008 года, заключенным им с ГКП «Коммунхоз» в отношении производственных зданий. При этом суд указал, что этот факт установлен вступившими в законную силу судебными актами. Однако, ни в одном из них, как и в текстах самих договоров купли-продажи, бывших предметом судебного исследования, отсутствует указание на приобретение ГКП «Коммунхоз» растений, включая две финиковые пальмы. Рассмотренный судами спор касался только прав на недвижимое имущество, в виде зданий, но никак не растений, в них произрастающих.
Любое толкование заключенных сторонами договоров должно производиться исходя из буквального их содержания. Соответственно, если суд, считает, что все зелёные насаждения были проданы в 2008-2009 года вместе со зданиями, то он должен сослаться на конкретный документ, в котором они, включая спорные пальмы, были указаны, в качестве предмета сделки.
Вместо этого, суд в решении указал, что предметом купли-продажи являлся «имущественный комплекс», включающий в себя всё имущество, в том числе и растения. Следуя логике суда, растения были проданы вместе с оранжерейными помещениями, а животные вместе с вольером для них, о чём, вероятно, сам покупатель и не догадывается, потому как за 5-ть лет, им не затрачено ни одного тенге на приобретение удобрений для растений и кормов для животных..
Учитывая, что рыночная стоимость всех зелёных насаждений составляет 62 879 000 тенге, то, безусловно, продавец никоим образом не предполагал их продать вместе со зданиями всего лишь за коммунальный долг в 3 500 000 тенге.
Помимо того, что понятие «имущественный комплекс» отсутствует в спорных договорах, попытка суда применить его к спорным правоотношениям не соответствует и закону. Так, согласно п.1 ст. 119 ГК РК термин «имущественный комплекс» применим только по отношению к предприятию в целом, как объекту гражданский прав. Если предметом сделки является предприятие в целом как имущественный комплекс, тогда действительно с позиций п.2 ст. 119 ГК РК, проданным будут являться все виды имущества, предназначенные для его деятельности, если иное не предусмотрено договором.
Безусловно, что предметом сделок, заключенных сторонами в 2008-2009 годах, товарищество, как имущественный комплекс, не являлось. Следовательно, их предмет не мог быть определён «по умолчанию», наоборот, если договоры не содержали указание на какое-либо имущество, то оно считается по нему не переданным.
Согласно п.З ст.407 ГК РК условие о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товаров (существенные условия). Ни наименования растений, ни их количество, заключенные сторонами договоры не содержат.
Для того, чтобы утверждать, что все растения были проданы в 2008-2009 годах вместе со зданиями, они (растения) должны являться собственностью продавца -ПТ«Рязапов и К - Экоцентр «Табигат балалары»». Любая собственность предполагает основание возникновения - правовой титул. В актах приема-передачи имущества от 14.09.1998 г. и от 28.12.1998 г. между конкурсным управляющим АООТ «Евразия» и ПТ «Экоцентр Казахстан балалары» нет ни слова о растениях. Соответственно, ПТ «Экоцентр Казахстан балалары», не приняв растения, не могло в 2008 , 2009 годах ими распорядиться .
Более того, если суд пришёл к выводу о том, что пальмы являются недвижимым имуществом, то по смыслу ст. 155 ГК РК право собственности на них подлежало государственной регистрации. Следовательно, для того, чтобы пальмы могли быть проданы, они должны быть изначально зарегистрированы за продавцом, что в нашем случае также отсутствовало. Регистрация многолетних насаждений как объектов недвижимости по смыслу ст. 42 Земельного кодекса РК производится одновременно с регистрацией прав на земельный участок, на котором они произрастают. За истцом на момент заключения договоров 2008-2009 г.г. права на земельный участок не были зарегистрированы, что исключает распоряжения пальмами как объектами недвижимости.
Если, ГКП «Коммунхоз» приобрёл по спорным договорам вместе с недвижимостью и растения, то они должны быть подвергнуты инвентаризации и приняты им на баланс. Однако, ни на балансе ГКП «Коммунхоз», ни на балансе ГКП «Кызылжар оранжереясы» спорные растения не состоят, и , соответственно никакие затраты, требуемые для собственно ухода за ними, государственные предприятия теоретически не могут нести и практически не несут , потому как их попросту не на что относить.
Как следует из материалов дела , фактически истец осуществляет учёт растений на основе инвентарных карточек.
2. Противоречит собранным по делу доказательствам довод суда и о том, что после заключения договоров о государственных закупках 2008,2009 годов все растения, включая пальмы, выбыли из владения и распоряжения ТОО « Северо-Казахстанский Ботанический сад».
Суд не дал никакой оценке передаточному акту полного товарищества «Рязапов и К-Экоцентр «Табигат балалары» от 3.04.2013 г., на основании которого была произведена перерегистрация полного товарищества в ТОО «Северо-Казахстанский ботанический сад «Табигат балалары», отражающему в составе переданного имущества все произрастающие в оранжереях и теплицах насаждения. Данный акт зарегистрирован органами юстиции, что даёт основание утверждать, что истец владел и распоряжался спорными растениями и после продажи зданий, в которых они произрастали.
Проигнорировал суд и тот факт, что после заключения договоров № 1 от 12 января 2009 года, № 380 от 09 декабря 2008 года не только сам истец, но и государственные учреждения, с которыми он имел хозяйственные взаимоотношения, считали, что растения по ним не были проданы и все права на них сохранились за продавцом.
Так, например, согласно выписки с банковского счета ГУ «Управление природных ресурсов и природопользования СКО» 22.05.2009 г., 30.05.2009 г. перечислило истцу в общей сумме 140 000 тенге за услуги по озеленению, 30.11.12 г. -Департамент по контролю в сфере образования СКО перечислил истцу 37 200 тенге за цветы для озеленения кабинетов, в то время как имущество уже на тот момент было передано ГКП « Коммунхоз» на баланс ГККП «Кызылжар оранжереясы» и с ним был заключен договор на оказание услуг по дополнительному экологическому воспитанию с 28.09.2009 г..
Вполне понятно, что если бы ГКП «Коммунхоз» как покупатель считал себя , как указал суд, собственником всего имущества, включая растения, то именно он сам, а не истец, оказывал бы на платной основе такие услуги. Тем не менее, на протяжении 5-ти лет после заключения указанных договоров ни ГКП «Коммунхоз», ни ГККП «Кызылжар оранжереясы» никоим образом не считали такую деятельность истца, и соответственно, доход, получаемый от неё, незаконными, и не пытались заниматься ею сами.
Проигнорировал суд и представленные стороной истца в подтверждение осуществления им правомочий по владению, пользованию растениями накладные на приобретение удобрений и почво-грунта, а также новых растений с целью обновления их коллекции, в проданных помещениях. Именно в целях осуществления ухода за растениями, в штате истца предусмотрены соответствующие должности, занятые лицами, чьи трудовые книжки были приобщены к делу по ходатайству истца.
Осознавая, что между сторонами сложились неоднозначные в юридическом понимании взаимоотношения по спорным договорам, тем не менее, считаем, что сам факт несогласования ими условия о продаже по договорам 2008-2009 года растений, произрастающих в продаваемых зданиях, не позволял суду делать вывод о переходе права собственности на них к ГКП « Коммунхоз» в момент их заключения.
Суд, считаю, необоснованно возложил всю ответственность за создание такой ситуации только на истца, оценив его действия как недобросовестную попытку вернуть в свою собственность проданное имущество.
Учитывая, что :
договоры были заключены в порядке государственных закупок, организованных ГКП «Коммунхоз» как покупателем «на закуп оранжерейных помещений», а не растений в них произрастающих,
истец открыто и добросовестно проявлял заботу о коллекции растений,
ГКП «Коммунхоз», и ГККП «Кызылжар оранжереясы» такое радение истца за «чужое имущество» устраивало, считаю, что большая часть ответственности за создавшуюся правовую неопределённость в отношениях сторон, должно нести ГКП «Коммунхоз».
3. Суд пришёл к выводу о том, что «заявленные истцом финиковые пальмы являются недвижимым имуществом, так 'как их корневая система тесно связана с корневой системой других растений, все зелёные насаждения тесно связаны с помещением оранжереи; перемещение данных пальм, имеющих существенный размер, без соразмерного ущерба, как самим пальмам, так и другим зелёным насаждениям в оранжереи, так и помещению самой оранжереи невозможно». Следуя логике суда, этот аргумент также доказывает, что пальмы - это часть имущественного комплекса, реализованного истцом в 2008,2009 годах.
Относительно того, что здания и находящиеся в них растения с позиций ст. 119 ГК РК не являются имущественным комплексом, уже сказано в п.2 указанной жалобы.
Что касается возможности признания пальм недвижимым имуществом, то, считаем необходимым не согласиться и с данным выводом суда.
Понятие недвижимого имущества закреплено в ст. 117 ГК РК, согласно которой к нему относятся - земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.
Полагаю, что исходя из данной нормы, недвижимостью может быть признано не любое многолетнее насаждение, а только то, которое прочно связано с землёй. Причём с землёй не в биологическом понимании, как некой природной средой, а с землёй в юридическом понимании этого термина. В противном случае, любое многолетнее насаждение, произрастающее в цветочной кадке, может быть признано недвижимостью с вытекающей отсюда обязанностью его обладателя регистрировать право собственности на него в органах юстиции, что с позиции закона невозможно.
Понятие земельного участка дано в п.22 ст. 12 Земельного кодекса РК - это выделенная в замкнутых границах часть земли, закрепляемая в установленном настоящим Кодексом порядке за субъектами земельных отношений.
Согласно земельного законодательства закрепление земельного участка за тем или иным субъектом предусматривает присвоение ему кадастрового номера и регистрацию в уполномоченном органе. Согласно ст.42 Земельного кодекса РК право на земельный участок, если иное не установлено законодательными актами Республики Казахстан, распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный почвенный слой, замкнутые водоёмы, насаждения. То есть, одновременно с регистрацией прав на земельный участок, производится и регистрация прав на многолетние насаждения как объекты недвижимого имущества.
Следовательно, для того, чтобы отнести оранжерейные растения в недвижимому имуществу требуется выяснить - где они произрастают : на земельном участке, имеющем кадастровый номер и зарегистрированный в установленном законом порядке или же на насыпном грунте оранжереи ?
Суд признал, что пальмы произрастают на искусственно созданном плодородном слое земли. Высота этого слоя порядка 2,5 метров, при этом он отделён от поверхностного слоя земельного участка под зданием изолирующим основанием, препятствующим проникновению вредных веществ в плодородный слой земли.
Тот факт, что пальмы как и другие растения произрастают в земле, не подлежащей государственной регистраиии, исключает главный критерий недвижимого имущества - связь с землёй в юридическом понимании этого термина.
Истец в подтверждение расположения корневой системы пальм исключительно в насыпном грунте и изолированности его от естественного слоя земли, представил суду отчёт о гидрогеологических изысканиях, доказывающий губительность для пальм концентрации веществ, находящихся в естественной почве.
Допрошенный судом специалист для анализа данного отчёта попросил у суда время для подготовки, однако, суд такую возможность ему не предоставил. Не отложил суд и судебное заседание по ходатайству истца с целью представления акта по исследованию почвы, отобранной внутри оранжерейных помещений и на прилегающей к ним территории, а также для приглашения другого специалиста для дачи заключения по возникающим в ходе рассмотрения дела вопросам, требующим специальных научных познаний. Данное обстоятельство, с позиции ст. 345 ГПК РК даёт нам право повторно заявить указанные ходатайства в суде апелляционной инстанции.
Помимо прочной связи с земельным участком, оформленным и зарегистрированным в установленном законом порядке, для признания многолетнего насаждения недвижимым имуществом необходимо и наличие другого критерия -невозможность его перемещения без причинения несоразмерного ущерба его назначению. Очевидно, что не каждое многолетнее растение, даже тесно связанное с земельным участком, оформленным в установленном законом порядке, может быть признано недвижимым имуществом. Например, садовая клубника является многолетним насаждением, тем не менее, она может быть без труда пересажена на другое место.
Суд невозможность перемещения пальм мотивировал связью их корневой системы с корневой системой других растений, и как следствие невозможность их перемещения без причинения ущерба их назначению .
Считаю такой вывод несостоятельным, так как такое суждение мог высказывать только специалист в области биологии. Кроме того, довод суда о невозможности перемещения спорных пальм ( 102 года и 27 лет) опровергается следующими фактами. Как следует перечня имущества-приложения к акту приема-передачи 1998 г. здание Ботанического сада, где произрастают пальмы, было построено в 1987 году, после завершения строительства в нём была высажена пальма, доставленная в Петропавловск в 1795 году (фото прилагается). То есть, к моменту её пересадки в грунт оранжереи (1987 год) её возраст составлял 192 года ( 1987 г. - 1795г. ). Сам факт реальной пересадки растения почти 200-х летнего возраста, безусловно, доказывает и наличие возможности перемещения спорных финиковых пальм в возрасте 102 и 27 лет, как критерия для признания их движимым имуществом.
В любом случае связь корневой системы различных растений не является самостоятельным критерием недвижимости. Корневая система может быть тесно связана и у растений, произрастающих в цветочной кадке, но от этого они не становятся недвижимостью.
Проведённый анализ доказывает, что для признания многолетнего насаждения недвижимым имуществом требуется одновременное наличие 2-х критериев - тесная связь с землёй в юридическом смысле этого термина, а также невозможность его перемещения для ущерба его назначению. Со стороны ответчиков такие доказательства применительно к спорным пальмам не представлены
С учётом этого, полагаю, что растения в Ботаническом саду, включая спорные пальмы, являются движимым имуществом. Следовательно, для признания их собственностью истца в силу приобретательной давности необходимо и достаточно доказать открытость, добросовестность и непрерывность владения в течение 5-ти летнего срока.
Суд необоснованно, истолковал позицию истца как противоречивую : с одной стороны, основанную на передаче ему в собственность в 1998 году конкурсным управляющим АООТ « Евразия» оранжерейных насаждений, с другой стороны -заключающуюся в требованиях о признании за ним права собственности. В действительности, истец указывал в иске только лишь на то, что при передаче ему в 1998 году зданий, оказались переданными без какого-либо документального основания, и растения в них произрастающие. Фактическое поступление растений во владение истца не означает передачу ему их в собственность. Отсутствие оснований возникновения права на растения ( правовового титула) и побудило истца обратиться в суд с требованиями о признании за ним права собственности в силу приобретательной давности.
Владение данным имуществом со стороны истца было добросовестным, поскольку ответчиком не опровергнуто то, что право владения истца им не было сопряжено с какими-либо неправомерными действиями с его стороны. Владение истца было непрерывным , поскольку истец единолично в течение требуемого по закону 5-ти летнего срока владел ими с 1998 года, осуществляя уход за ними силами своих сотрудников, неся затраты на приобретение требуемых удобрений, почво-грунта, молодых растений для обновления коллекции, после заключения договоров 2008-2009 г.г. истец также продолжал владеть растениями, что подтверждается приобщенными к делу счетами-фактурами различных госучреждений на закуп растений и услуг по озеленениию. В 2013 г. истец распорядился растениями, передав их по передаточному акту в ходе преобразования полного товарищества - в товарищество с ограниченной ответствен н остью.
Владение было открытым, так как истец осуществлял публичную деятельность, организуя экскурсии, кружки и иные публичные мероприятия с использованием коллекции растений, а также открыто оказывая услуги сторонним организациям, связанные с правами на растения.
Данные обстоятельства, полагаю, были достаточными для удовлетворения заявленных истцом исковых требований.
Я глубоко убеждён: то, что я делал на протяжении всех этих лет, нужно нашему государству, ведь такие природные комплексы способствуют и научно- познавательным и культурно-просветительным целям развития общества. Я готов и дальше вкладывать свой опыт и знания в начатое дело. Я, агроном, а не юрист. Подписывая данные договоры, я не думал, что государство может отобрать у меня за коммунальный долг в 3,5 млн. тенге всё имущество ботанического сада, от которого в 90-е годы оно отказалось, не видя перспектив его сохранения.
Не отрицая того факта, что сад выжил в том числе и благодаря финансовым вложениям государства, я надеюсь, что вправе рассчитывать на какую-то долю в его имуществе. Думаю, что справедливым решением этой сложной ситуации является государственно-частное партнерство, в рамках которого я готов и дальше приложить все знания и силы, чтобы наш Сад прославлял не только наш город, но и весь Казахстан!
Сад мог бы функционировать и развиваться с участием государства и частного предприятия – партнерство на основании договора о совместной деятельности.
На данном этапе стоит задача в формате государственного и частного партнерства сохранить уникальный биокомплекс и оградить от разного рода посягательств со стороны (ранее имевшие место).
Смысл всех действий государственным органом судебных решений был открыто продемонстрирован письмом ГУ Отдел финансов г.Петропавловска №16-12-4-3/1733 от 08.12.2014 о включении комплекса в перечень объектов приватизации.
Искренне просим оказать содействие в рассмотрении наших вопросов, поиска компромисса и «золотой середины», в сохранении уникальной коллекции, старейших в Казахстане тропических и субтропических растений для потомков, для будущих поколений и развития комплекса в целом и нужно срочно сесть за стол переговоров.